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楼市是不是又“泛滥”了?房地产仍然是人们熟悉的“味道” 股票配售

时间:2021-02-26 08:43:21作者:佚名

早些时候我写过一篇稿子,是关于降息的雨露能否同样波及到房地产行业。总的想法是,央行的降息不会在最近几天流向房地产市场。房企仍然受到严格控制。

有网友评论说,楼市早就“水浸”了。这是上帝的评论。房地产市场已经“水浸”了很多年。2019年还会再次“渍水”吗?监管只是说说而不付诸实施?

房企是“渍水”还是“渍水”。先说销售数据。

“金九银十”色彩缤纷,百强房企业绩再上新台阶

历史证明,“金九银十”从来都不是虚言。十月刚过,房地产行业就“水浸”了。

据嘉里数据,2019年10月,房地产百强企业销售额同比增长13.7%,环比小幅下降1.1%。“银十”真的不如“金九”。

但前十个月,房地产百强企业累计股权销售规模同比增长5%,略高于上半年4%左右的水平。

“金九银十”是房地产企业的传统促销季。这是因为十月底临近年底,是房地产企业做财务报告的时候了。

为了期望完成销售业绩,交出漂亮的报告,9月和10月将是房地产企业冲刺业绩的最后机会。

与往年不同,2019年下半年,房地产行业经历了一场冷风。住房融资的政策调控从5月份就开始了,从单一的住房融资到银行借贷,很多闸门都相继关闭。

在调控下,市场大多是房地产的不良声音。为什么房地产企业还能有韧性,“近旱涝”呢?

华泰证券研究报告认为,销售回弹力源于这样一个事实,一方面,领先的房地产企业仍然通过加速营销等手段实现销售回报;另一方面,去年第四季度的销售额总体上处于低基数范围。

此外,近两年来,政策对房地产的调控一直存在,主要是基于需求方对购买和销售的限制。近两年来,房企在监管下找到了生存之道,这也是行业内数万亿销量持续攀升的原因。

调控房企融资是今年新出台的政策,对房企的遏制主要在于征地。这个基本上和房地产企业的资金周转和销售关系不大。

综上所述,房地产企业仍然可以赢得“金九银十”的胜利,确保“旱涝保收”。

拿到土地开始理性了,摆脱的难度成了房企的难题?

但目前,房地产龙头企业的表现相当谨慎和低调。

11月5日,融创中国董事长孙宏斌在民生银行房地产金融年会上表示,开发商一定不要把这个规定当短期,一定要长期。

很多人认为因为压力而无法放松。今年的房地产政策调控已经成为国家政治高度和长期战略选择。

迫于压力,许多房地产企业出于财务考虑,暂停并减少了征地。R&F地产早些时候报告称,该公司已签署了一份关于原则上暂停土地收购的文件。

该公司第三季度报告没有披露土地收购情况。根据中期报告,R&F在上半年的收购活动是温和的,只有约650万平方米的土地。

但公司认为,公司土地储备足够未来4-5年发展。截至2019年上半年,公司土地储备权的可销售建筑面积为6100万平方米。

另一家新城控股公司(601155)也在8月和10月停止了征地。9月份,该公司仅象征性地收购了一块坐标为江西萍乡的土地。

这两家公司只是行业的典型代表。据嘉里数据显示,10月份近40%的百强房地产企业未收购土地,百强房地产企业销售比例持续下滑,龙头企业投资持续“刹车”。

与过去快速征地相比,2019年下半年土地市场确实降温了不少。房企的压力不仅来自监管带来的资金压力,也来自一些自身难以化解的因素。

E-House研究报告显示,2019年第三季度,20家被监测的房地产企业库存去库存周期为13.6个月,环比增长4.6%,同比增长8.7%,继续去库存周期的上升趋势。

截至2019年第三季度末,20家大型房地产企业库存规模达到29309.9亿元,同比增长8.4%,同比增长16.2%。同比增长率从第二季度开始下降,并保持在历史低位。

第四季度,被监测的大型上市房地产企业仍有一定的去项目化压力。融资越来越紧。为了快速收回资金,开发商必然会加大推动力度。

大量新盘进入市场,但限购依然存在,一定程度上让房地产企业的美好愿望落空。

根据嘉里的数据,10月份,近60%的50强房地产企业月度业绩仍呈下降趋势,其中大部分企业的月度业绩较9月份下降了20%-30%。

根据房企目标完成情况,近30%的50强房企目标完成率仍在70%-80%,少数房企目标完成率不到70%。

在房企整体项目淘汰率下降的背景下,调控没有放松的迹象,给房企实现第四季度业绩目标带来压力。未来两个月,房地产企业仍需积极推盘,冲刺年度目标。

“人才+楼市”的政策是政府的底线吗?

一方面销量持续上升,另一方面去工业化压力依然存在,反映出房企分化加剧。主流房地产企业还在唱着凯歌,大多数弱小的竞争对手在寒冬里更加惨淡。

行业分化过程中,不利谣言越来越多,环境越来越差。根据凯瑞的数据,重点城市新房成交量分别下降6%和10%,比上个月有所增长。

其中,杭州、宁波、徐州等热点二线城市成交量明显下降。克里表示,9月份交易的低迷进一步加剧了市场观望情绪。

为了保护“白银10”,不仅开发商在下大力气挣钱,很多地方政府也愿意帮忙。比如,

10月,天津公开征求意见,允许承担北京搬迁工程的人才在当地购房。

根据仲达证券的研究报告,海南基本取消了省内(三沙市除外)落户限制,并尝试新一轮户籍制度改革。南京、南通等地也出台了一些人才与楼市挂钩的政策。

仲达证券认为,人才安置政策将支持当地住房市场。华泰证券认为,人才政策意味着政策转向市场底部,预计需求调控政策将在第四季度接近底部。

其实对于很多普通人来说,大家关心的都是房价。房价会在下跌周期下跌吗?这个答案显然是否定的。

房地产之前经历了几个周期,比如2015年的高库存,房地产投资一直在下滑到负增长。即使在周期的底部,房地产价格仍然坚挺。

比如近几年调控严厉的一线城市北京,尽管成交量平平,但新房价格一直处于稳中有升的小趋势。说明房地产行业调整力度很大。

这些底部周期更多是由行业特征决定的。在过去的二十年里,这个行业一直在疯狂地发展。随着近年来政策的修剪和削减,最好的利益平衡是未来的稳步发展。


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