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抵押贷款变更 小盘绩优股

时间:2021-02-24 20:44:49作者:佚名

本报记者张晓玲实习生丁洁颖深圳报道

引导阅读

在调控背景下,银行个人住房贷款也得到严格控制,抵押贷款杠杆化程度降低。央行数据显示,2017年前三季度,个人房贷余额21.1万亿,同比增长26.2%。2016年,这一增长率为35%;余额仅增加1.96万亿元,2016年同期余额增至3.63万亿元。

2017年买房的人有一种强烈的感觉,从银行贷款越来越难。

临近年底,个人住房贷款(以下简称房贷)的额度空前紧张。“放款时间一般延长到半年以上,银行部分分支机构(支行)已停止放款,部分客户长期无法批贷。甚至去银监局向银行投诉。”接受《21世纪经济报道》记者采访的一位机构人士表示。

2017年,中国在宏观层面上大力防范金融风险,遏制房地产泡沫。楼市经历了前所未有的严厉调控,不炒房不租不买的精神深入人心。

在这种背景下,银行的“热卖”业务——个人住房贷款也受到严格控制,抵押贷款的趋势是降低杠杆。央行数据显示,2017年前三季度,个人房贷余额21.1万亿,同比增长26.2%。2016年,这一增长率为35%;余额仅增加1.96万亿元,2016年同期余额增至3.63万亿元。

从第四季度日益紧张的额度来看,预计全年个人房贷增速将继续下滑,新的额度将大幅下调。

许多银行家预测,降低房地产的杠杆和金融属性不是一天的工作,紧缩的抵押贷款配额将是2018年的常态。

这给依赖房地产贷款多年的商业银行带来了挑战,迫使银行业务转型。

贷款半年

小李,中国银行长沙分行个人贷款经理,最近加班越来越多,有时候忙到一路小跑去洗手间。

让她紧张的是手里的贷款审批材料。“不知道2018年的政策和名额。我们能做的就是尽快把手中的资料全部审核一遍,就等着名额获批。”2017年12月28日,她告诉《21世纪经济报道》记者。

小李透露,2017年,很多银行抢额度,部分分行上半年停止放贷。“大家都在传,2018年名额会很紧张。”

"广州工行并没有如此夸张地停止放贷."中国工商银行广州分行网点经理周晓(音译)告诉记者,这个名额是有的,但与往年相比相对紧张。

配额紧张导致贷款时间大幅延长。一些银行个人贷款经理表示,过去提交信息并最终贷款需要大约一个月的时间。但是现在,“排半年队很正常。”周晓说。

2017年12月28日,长沙IT工程师小杰向记者发送了其贷款申请的时间节点图:2016年8月申请,2017年1月成功签约,但银行直到6月才批准贷款。

荣360的报告显示,在全国533家银行分支机构中,停止放贷的分支机构(支行)数量从1月份的9家激增至11月份的56家。其中90%以上表示由于额度紧张,暂停新房贷业务,消化受理业务;不到10%的人表示,由于内部业务方向调整,部分地区暂停了抵押贷款业务。

2017年以来,个人房贷余额增速明显回落。央行2017年第三季度《金融机构贷款投资统计报告》显示,2017年前三季度,个人住房贷款余额21.1万亿,同比增长26.2%,比2016年35%和今年第一季度35.7%的增速低10个百分点左右。"房地产贷款的增长率继续下降."央行表示。

一线城市成为严控重点,房贷余额大幅下降。央行上海总部数据显示,2017年11月,房贷余额同比增长14.5%,增速较2016年同期下降28.4个百分点。

12月15日,央行管理部(北京)发布报告显示,个人抵押贷款余额9646.5亿元,同比增长17.7%,比2016年同期下降25.3个百分点;余额较年初增加1348亿元,较2016年同期减少约1000亿元。

值得注意的是,2017年前三季度,与前几年接近的个人房贷和家庭部门中长期贷款数据显示差距不断扩大,个人房贷余额增加1.96万亿元,中长期贷款增加4.2万亿元。

银行业有人认为,不能排除部分资金通过非抵押贷款进入房地产。

由于央行的房贷数据是季度或年度发布的,第四季度的数据还没有发布。不过,总体而言,新抵押贷款的下降趋势已经实现。

中国农业银行相关人士表示,今年将对个人住房贷款总量进行监管,预计2017年新增抵押贷款不会超过2016年;中国建设银行也表示,今年房贷增幅不会超过2016年,总体来说会收紧。

2017年12月20日,建行广东省分行行长刘军在中国住房租赁高峰论坛上透露,2017年第四季度,建行广东省分行住房抵押贷款只有27亿,还有数百亿等待审批。

"不仅是建设银行,所有银行都在收紧抵押贷款."刘军预测这种情况将持续到2018年。

抵押贷款减少杠杆

购房贷款难、房贷大跌的背后,是中国宏观经济要求防范金融风险、遏制房地产泡沫。

在过去的几年里,房地产一直是商业银行的主流业务之一。“银行喜欢房地产行业,链条长,收益大。从1998年到2017年,银行继续制造血液,向房地产输血。”某大型国有银行内部人士表示,该行广东省分行现有8000亿贷款中,有5000亿与房地产相关。

但是,房地产的快速发展和房价的快速上涨会导致泡沫和风险。民生证券指出,由于2014年“930新政”,2015-2016年房地产市场迎来大牛市,期间居民购房贷款同比增速从15%提高到35%;个人购房杠杆率(个人购房贷款余额/GDP)从2011年的15%上升到2016年的25%。

2016年,以个人住房贷款为主的家庭行业中长期贷款占新增贷款总额的45%左右,明显高于往年。

民生证券认为,2016年个人购房杠杆率上涨过快,存在结构性风险。

2016年底,房地产开始新一轮调控,货币政策转向稳定中性,居民住房贷款转向低杠杆。

前述银行家表示,自2017年以来,央行和银监会不断要求银行降低杠杆、防范风险,房地产应剥离金融属性。其中,降低住宅抵押贷款的杠杆,收紧个人抵押贷款成为重点。

事实上,央行在2017年就一直在监管抵押贷款。年初,央行管理部主任周学东预测,2017年个人抵押贷款占新增贷款的比例将降至30%以下,与2016年的45%左右相比,这将是一个显著下降。

周学东还透露,一二线热点城市的房贷结构问题尤为突出。从2017年1月起,央行管理部将个人抵押贷款增长因素加入到MPA评估中,严格控制新增个人抵押贷款占北京所有银行新增贷款的比例,将年度控制目标设定在25%左右。

民生证券宏观集合组组长张羽指出,在控制下,2017年个人房贷余额增速同比下降,第三季度末达到21.1万亿,增速回落至25%;个人购房杠杆率保持在25%左右,并开始企稳。

考虑到2018年房地产调控和货币政策将保持不变,张羽认为抵押贷款杠杆率将继续下降。一方面是银行主动控制个人房贷还款节奏;另一方面,在限购、限贷等政策的打压下,居民购房需求下降。

房地产开发贷款方面,也可以看到房地产杠杆降低的趋势,纯房地产开发贷款余额在下降。2016年12月末,房地产开发贷款余额1.45万亿元;截至2017年9月底,房地产开发贷款余额为1.4万亿元。许多房地产开发商表示,开发贷款总额一般在年初确定,银行很少在年底放贷。

银行重组

严格控制个人房贷,去除房地产泡沫风险,让过去依赖房地产的商业银行开始考虑转型。

刘军指出,房地产四限政策增加了整个交易的摩擦系数,使交易无法进行,冻结了房地产资产,消除了金融属性。对于银行来说,有必要重建过去依赖房地产开发贷款和个人抵押贷款的盈利模式。

随着中国住房政策向租购转变,刘军认为银行最大的机会是住房租赁,建行正在尽最大努力从买房到去建行再到租房、去建行、买房到建行。

据《21世纪经济报道》记者报道,建行面向房企等机构的房东和租客,推出了“建行建设理财家园”融资租赁、租赁平台和住宅贷款,不仅提供租赁平台,还提供租赁理财产品。

其他商业银行在租赁领域的金融支持也明显加快。中信银行透露,未来三年将为碧桂园提供300亿元长期租赁住房保障资金。此外,中信集团将整合中信银行、中信证券、中信信托等金融资源,为碧桂园提供综合金融服务。双方合作的产品将包括但不限于资产证券化和房地产投资信托基金。

2017年11月2日,中国银行厦门分行与厦门市国土资源局合作,推进房屋租赁市场建设;12月5日,中国工商银行广东省分行营业部将向广州城建投资集团有限公司提供200亿元信贷资金,支持公租房、廉租房、人才公寓建设。

与此同时,房地产市场进入了股票时代,大部分房企开始转型,从开发到开发+运营。对于银行来说,它们必须与住房企业的新业务相匹配。

平安银行行长胡跃飞认为,过去十年,住房自住和投资需求的集中爆发,创造了中国房地产业的黄金时期。这期间增量需求推动了市场发展,各大房企的业务链条相对简单,主要是把房子盖好卖好。供需达到阶段平衡点,市场进入存量时代,业务链变成生产+销售+运营,给所有房企和金融机构带来挑战和机遇。

所谓挑战,就是拥有一定重资产的房企会改变资源布局和财务模式,更好的利用财务手段;所谓机会,是因为我国的股票管理还处于初级阶段,一个巨大的市场蛋糕将逐渐成型。

胡跃飞认为,坚持“房子是为了居住,不是为了投机”的定位,不是缩小房地产的市场空间,而是改变行业的价值创造模式,从单极思维到多极思维,从单位空间到多元空间,股票管理的价值空间是开放的,有望改变未来的市场格局。

他透露,平安集团正在积极研发和建设住房租赁金融服务体系。后来平安希望联合各大房企,推动早日建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。

(编辑:张维贤,如有建议,请联系:[email protected])


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