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国信证券:凯撒(01638)的合理股价为5.93元,维持“买入”评级 辽宁聚龙

时间:2021-03-02 22:30:52作者:佚名

11月2日,国信证券发布深度报告称,凯撒集团(01638)下一财年合理股价区间为4.55至5.93元(以下单位均为人民币),为当前股价的44.9%至88.8%。预计2020年和2021年公司核心净利润分别为59.7亿元和74.5亿元,维持

旧的改革进入了加速的时代。凯撒是大湾区的绝对领袖

凯撒以房地产开发为主业,利用其在“城市更新”领域的专业优势。经过20多年的发展,其业务已覆盖京津冀协同发展区、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域,并已落户中国50多个重要城市。公司以“深耕细作”为初步发展战略,逐步进入区域领先地位,总建筑面积2680万平方米土地储备,其中大湾区占50%以上,可以保证公司未来三年的发展和销售增长。在高壁垒的旧城改造方面,公司经验丰富,优势明显,更专注于利润丰厚的拆迁改造项目,平均毛利率50%。

凯撒旧房改造项目的合同销售贡献逐年增加,对结转收入贡献稳定。目前,公司的旧装修项目每年提供超过三分之一的合同销售额和结转收入。在公司近2700万平方米的土地储备中,约560万平方米为老土地储备,约占土地储备总额的21%,对应价值约2400亿元,约占总价值的41%。其中,公司旧改造项目短期内(1-2年)可改造成实用面积约212万平方米,价值约1053亿元;中期(3-5年),实用面积约1130万平方米,价值约4388亿元。

股权出售影响1000亿区域优势明显

2019年,凯撒实现股权销售额881亿元,同比增长37%,全规模销售额突破1000亿元,创历史新高。2020年上半年,公司股权销售金额360亿元,同比增长4%,股权销售面积212万平方米,同比增长8%,合同销售均价17004元/平方米,保持较高水平。

进入第二季度以来,公司逐渐摆脱了疫情的影响,月销售额稳步增长。到国庆假期结束时,公司2020年股权销售金额为710亿元,实现年度目标(股权销售金额1000亿元)的71%,实现销售面积418万平方米。第四季度公司销售额预计650亿元,年销售目标只有达到50%才能实现。国信证券认为,公司今年股权销售达到1000亿的目标将很有可能成功实现,相应的同比增长率为14%。结合公司土地储备、土地收购、交割进度,预计未来三年公司股权出售复合增长率将达到20%。

严格控制财务指标和减债取得显著成效

凯撒2020年上半年毛利率为33.8%,比2019年高5.0个百分点,保持在较高水平。公司2020年上半年净利率为10.4%,较2019年上升1.7个百分点。考虑到毛利率高的老装修项目在公司整体销售额中的比重正在稳步上升,预计公司未来毛利率将保持较高水平。

凯撒严格控制债务水平,减债成效显著。截至2020年上半年末,公司净负债率为130%,较2019年底下降18个百分点,净负债率持续下降;剔除预收账款后的资产负债率为62.5%,较2019年底下降2.4个百分点;短期偿债能力保证倍数为1.3,短期偿债能力较好。预计2020年公司净负债率将回落至120%。

公司拓展多元化融资渠道,实施积极的债务管理,降低融资成本。2020年上半年,公司共发行8亿5年期美元债券,新增海外融资成本8.2%,较2019年下降290个基点。在海外评级方面,海外主要评级机构穆迪、标准普尔和惠誉分别对B1公司和B and B进行了评级,前景“稳定”。


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